• Cerramiento de terrazas.

    Publicado en agosto 24, 2014 por en Arquitectura, construcción, Licencias, Plan General de Madrid.

    Páginas desde1COMPENDIO NN.UU. (versión julio 2009)A la hora de cerrar terrazas con cristaleras y cerramientos ligeros, debemos saber que estamos aumentando una edificabilidad con la que no cuenta el edificio. O dicho de otro modo: La actuación no es legalizable y podría promover una orden de demolición por parte del ayuntamiento.

    El promotor de un inmueble es el primer interesado en aprovechar la máxima capacidad edificatoria de su parcela, con lo que es difícil encontrar en grandes municipios, edificaciones con superficie edificable sobrante, y de haberla es anecdótica.

    Los fundamentos se encuentran descritos en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, que excluye de la superficie edificada, entre otras:

     Los balcones, balconadas y miradores autorizados en la norma zonal de aplicación, o en la ordenanza particular del planeamiento incorporado, específico o de desarrollo del Plan General

    Por tanto, los espacios de terraza, en gran medida se han descontado de la superficie edificada. Sin embargo, seguimos leyendo:

    …las construcciones auxiliares cerradas con materiales translúcidos (1) y construidos con estructura ligera desmontable (2)…  

    Y nos paramos en las interpretaciones que se han hecho de esta frase del Plan General:

    (1) Acuerdo de la Comisión de seguimiento nº 166, de 2 de noviembre de 2000. Interpretación del artículo 6.5.3 de las Normas Urbanísticas: construcción desmontable translúcida en Norma Zonal 3: 1º. Con carácter general, se entiende que las “construcciones auxiliares” a que se refieren las Normas Urbanísticas del Plan General en su Artículo 6.5.3 deben cumplir las siguientes condiciones: a) Función auxiliar vinculada al servicio del edificio (p.ej.: casetas de seguridad del edificio, casetas de útiles de jardinería), impidiéndose la utilización privativa de las mismas, y sin que pueda implicar lucro comercial. b) El término de construcción “auxiliar” lleva implícito una medida de proporcionalidad y accesoriedad respecto al edificio. c) En el supuesto de que el edificio esté constituido en régimen de propiedad horizontal, la construcción auxiliar tendrá el carácter de elemento común del edificio debiendo inscribirse como tal en el Registro de la Propiedad. La licencia que autorice la construcción exigirá que su acceso sea a través de elementos comunes. 2º. En el caso concreto de la solicitud de licencia para la cubrición acristalada de un espacio libre perteneciente a unas oficinas en la planta baja de la calle Serrano, número 139, para invernadero climatizado, se concluye conforme a lo anteriormente expuesto que no puede ser incluida dentro del Artículo 6.5.3 de las NN. UU, porque ni la construcción, ni su destino, son auxiliares del edificio y actividad principal, tratándose claramente de una ampliación de superficie del edificio.

    (2) Acuerdo número 263 de la Comisión de seguimiento de 23 de junio de 2005. Regulación de la instalación de cubiertas retráctiles sobre piscinas en espacios libres de parcelas: “Primero.- El espacio susceptible de ser configurado mediante el despliegue total de una cubierta translúcida, de funcionamiento retráctil, instalada con la finalidad de mejorar la funcionalidad de una piscina ubicada en espacio libre de parcela, podrá excluirse del cómputo de edificabilidad, regulado en el Art. 6.5.3 de las Normas Urbanísticas, siempre que concurran en dicha configuración las circunstancias que caracterizan las “construcciones auxiliares”, definidas por la Comisión de Seguimiento del Plan General en su Sesión 25 (2 de noviembre de 2000) Acuerdo-Tema 166. Segundo.- En coherencia con el criterio que deriva del Acuerdo-Tema 187, adoptado por la Comisión de Seguimiento del Plan General en su Sesión 30 (26 de julio de 2001), en zonas de retranqueo o separación mínima de la edificación a linderos, la altura de las cubiertas retráctiles sobre piscinas no podrá superar la cota máxima de coronación establecida para el cerramiento de la parcela en el correspondiente lindero. Tercero.- En el caso de espacios libres de parcela incluidos en el Catálogo de Parques y Jardines de Interés, o que se encuentren ubicados en ámbitos de Colonias Históricas, la instalación de cubiertas retráctiles sobre piscinas quedará sometida a las condiciones específicas que, en su caso, pudieran derivarse de la catalogación de estos espacios”.

    Parece claro que una terraza al servicio de una vivienda o local no es un espacio común al servicio del edificio, y su cubrición no cumple con los criterios de interpretación para el cómputo de edificabilidad.

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